Le système de logement chinois

Sur Internet, la rumeur revient sans cesse : la Chine distribuerait des maisons gratuites à toute sa population. Un chiffre, lui, est bien réel : environ 90 % des ménages urbains en République populaire de Chine sont propriétaires de leur logement. À première vue, on dirait le rêve socialiste devenu réalité. La réponse courte, pourtant, est claire : non, la Chine ne distribue pas de logements gratuits. Quiconque essaie d'acheter un bien là-bas se heurte à l'un des marchés immobiliers les plus chers, les plus complexes et, pour un étranger, souvent les plus contradictoires au monde.

Pour comprendre comment un pays au récit fondateur communiste a pu atteindre un tel taux de propriété sans rien distribuer, il faut regarder ce qui s'est passé en coulisses au cours des dernières décennies, et pourquoi le système craque aujourd'hui de toutes parts.

La propriété du logement en Chine : un droit d'usage de 70 ans

Au cœur du modèle chinois se trouve le concept de chǎnquán (产权), qu'on traduit généralement par « droit de propriété ». Quand tu achètes un appartement en Chine, tu n'es pas réellement propriétaire du sol en dessous. Tu achètes un droit d'usage du terrain, accordé pour une durée fixe de 70 ans. Le bâtiment t'appartient. La parcelle sur laquelle il se dresse n'est à toi que pour un temps limité. À l'expiration des 70 ans, le droit d'usage est en général renouvelé, parfois moyennant une redevance, parfois gratuitement. Tant que tu es en vie, l'appartement fonctionne presque comme une vraie propriété : tu peux le vendre, le louer, le transmettre en héritage ou le donner.

Pour saisir d'où vient ce taux de propriété de 90 %, il faut remonter aux réformes économiques lancées en 1978. Avant cela, c'était le système danwei (单位) qui régnait : l'entreprise d'État pour laquelle tu travaillais ne te donnait pas seulement un emploi, elle te donnait aussi un logement. Le loyer était symbolique, la liberté personnelle quasi nulle, et l'espace lui-même minuscule.

Le vrai coup d'accélérateur est arrivé dans les années 1990. Le gouvernement chinois a privatisé à grande échelle le parc immobilier public et a permis aux travailleurs d'acheter à très bas prix les appartements dans lesquels ils vivaient déjà. C'était un transfert massif de logements publics vers des mains privées. Les locataires sont devenus propriétaires du jour au lendemain. C'est cette génération qui porte aujourd'hui le fameux chiffre de 90 %. Pour les jeunes Chinois, en revanche, cette porte est fermée depuis longtemps.

Le système Hukou et son impact sur le logement

Le marché immobilier chinois actuel est un hybride qui n'existe presque nulle part ailleurs. Il n'est ni pleinement public, ni pleinement privé. Il se découpe en trois grandes couches, et chacune interagit avec une quatrième, souvent invisible : le hukou (户口), le registre des ménages qui décide officiellement de l'endroit où tu « appartiens ».

Tout en haut, il y a le marché commercial, où achètent la classe moyenne supérieure et les ménages aisés. À Shanghai, Pékin, Shenzhen et quelques autres grandes villes, le prix au mètre carré a atteint des niveaux qui font paraître New York ou Londres presque raisonnables en comparaison.

En dessous, les programmes dits de logement abordable s'adressent aux ménages aux revenus plus modestes. Le mot « abordable » est trompeur, toutefois : les acheteurs doivent quand même disposer d'une épargne, d'un accès au crédit et franchir une longue liste de critères d'éligibilité qui ressemblent à un véritable parcours du combattant.

Puis arrive la barrière du hukou, la pièce que la plupart des analyses superficielles oublient. Pour accéder à la majorité des aides de l'État, il faut un hukou urbain dans la ville où tu vis. La population de travailleurs migrants en Chine est généralement estimée à environ 290 millions de personnes. Si tu en fais partie et que tu as quitté la campagne pour travailler en ville, tu es, sur le papier, un étranger dans ton propre pays. Sans le bon hukou, le système de logement social ne te voit tout simplement pas. Le même enregistrement qui te rattache à ton lieu de naissance t'exclut aussi du logement subventionné, des écoles publiques locales et d'une grande partie des avantages accordés au niveau municipal.

Les programmes de logement social en RPC

La Chine dispose bien d'un véritable système de logement social. Il n'est simplement pas aussi généreux que la rumeur le laisse croire, et il est fragmenté entre des programmes municipaux qui changent souvent. Trois catégories comptent plus que les autres.

L'ānjì jiàshì fáng (经济适用房), ou « logement abordable », est le programme de propriété subventionné le plus courant. Les promoteurs construisent les appartements sous des plafonds de prix fixés par l'État, et les acheteurs obtiennent une remise partielle par rapport au prix du marché. L'inconvénient : le bien est classé dans une catégorie séparée et restreinte au registre du logement, et lorsque tu le revends plus tard, une part de la plus-value revient en général à l'État.

Le liánzū fáng (廉租房), ou « logement à loyer modéré », est le niveau locatif public destiné aux ménages urbains aux revenus les plus faibles. Les loyers sont lourdement subventionnés, parfois presque symboliques. Le programme est géré localement, les listes d'attente sont longues, et le parc disponible reste faible par rapport au nombre de personnes qui y auraient en théorie droit.

Le gòngyǒu chǎnquán (共有产权), ou « propriété partagée », est un dispositif plus récent. L'acheteur et une entité publique co-détenaient le même appartement, en général selon une répartition 50/50 ou 70/30. L'acheteur ne paie que sa part à l'avance et vit dans la totalité du logement, mais au moment de la revente, l'État récupère son pourcentage du prix de cession. C'est, en pratique, un juste milieu entre la location et la pleine propriété.

Aucun de ces programmes n'est gratuit. Les trois exigent toujours une épargne, un revenu stable, des démarches administratives et, dans la plupart des villes, le bon hukou.

La crise immobilière : de 2020 à aujourd'hui

Le signe le plus clair que le système du logement n'est pas une distribution planifiée, c'est sans doute la vague de « villes fantômes » et de projets inachevés qui s'accumulent depuis 2020. Les estimations les plus couramment citées évaluent le stock de logements vides et invendus en Chine à environ 6 à 7 milliards de mètres carrés, un chiffre qu'il est difficile à visualiser sans une carte.

Ce surplus est l'effet secondaire d'une économie où la brique est devenue le coffre-fort des familles. La Bourse étant volatile et les autres canaux d'investissement limités, les ménages chinois ont placé leur épargne dans la pierre, achetant souvent des appartements qu'ils ne comptaient même pas habiter. Le résultat, c'est le paradoxe que l'on voit de l'extérieur : des quartiers entiers de gratte-ciels aux fenêtres sombres, tandis qu'à côté, des familles aux salaires locaux ne peuvent plus se payer le plus petit deux-pièces.

Evergrande, autrefois le plus grand promoteur du pays, a été le premier grand nom à craquer. Au moment où sa restructuration a été présentée en 2023, l'entreprise croulait sous environ 300 milliards de dollars US de dettes, avec des centaines de milliers d'appartements vendus sur plan encore inachevés. Country Garden a suivi avec sa propre crise de paiement en 2023, et plusieurs autres grands promoteurs ont frôlé le défaut de paiement, voire l'ont franchi, depuis. Les conséquences ne sont pas seulement financières. Partout dans le pays, des acheteurs qui ont payé leur appartement il y a des années attendent toujours les clés d'un immeuble qui n'est qu'à moitié sorti de terre.

Le gouvernement tente, au ralenti, d'organiser un atterrissage en douceur. Les mesures récentes incluent une « liste blanche » de projets inachevés éligibles à de nouveaux financements bancaires, et des programmes pilotes pour convertir des locaux commerciaux à l'abandon en logements locatifs destinés aux jeunes travailleurs dans les grandes villes. Le message officiel a changé : il ne suffit plus de construire. L'État a admis qu'il doit aussi faire en sorte que les personnes qui travaillent dans une ville puissent se permettre d'y vivre.

Acheter contre louer pour les étrangers en Chine

Pendant la majeure partie des années 2010, acheter un bien immobilier en Chine en tant qu'étranger était, en pratique, très difficile. Il fallait en général avoir vécu et travaillé dans le pays pendant au moins un an, la liste des types de biens éligibles était courte, et l'apport initial en cash était élevé. En 2023, Pékin a refermé cette porte un peu plus : depuis cette année-là, les acheteurs étrangers ne sont plus autorisés à acheter de logement résidentiel en Chine, au motif que le marché immobilier doit d'abord servir les résidents chinois.

La location, en revanche, a continué d'évoluer dans le sens inverse. Les appartements en location longue durée, les bailleurs professionnels et les plateformes de location dédiées se sont développés rapidement dans les villes de premier rang, et les loyers restent souvent une fraction des mensualités de crédit immobilier dans les mêmes quartiers. Pour les expatriés, les étudiants et toute personne en mission de longue durée, la location est aujourd'hui la norme et, dans la plupart des cas, la seule option réaliste.

Alors, la rumeur des « logements gratuits » est-elle vraie ? Non. Ce que la Chine a construit est quelque chose de plus étrange et de plus difficile à résumer : un pays où être propriétaire est la norme sociale, mais où y accéder, et s'y maintenir, dépend d'un droit d'usage de 70 ans, d'un système de registre des ménages, d'un petit nombre de programmes subventionnés et d'un marché immobilier qui passe une demi-décennie à essayer de se dégonfler sans s'effondrer. Le chiffre de 90 % est bien réel. La partie « gratuit », elle, n'a jamais fait partie du contrat.