ระบบการเคหะของจีน

ในโลกออนไลน์ ข่าวลือนี้กลับมาเสมอ: จีนแจกบ้านให้ประชากรทั้งประเทศฟรี ๆ ตัวเลขหนึ่งกลับเป็นเรื่องจริง: ครัวเรือนเมืองประมาณ 90% ในสาธารณรัฐประชาชนจีนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของตัวเอง ฟังดูเหมือนฝันที่สังคมนิยมทำสำเร็จ แต่คำตอบสั้น ๆ คือ ไม่ จีนไม่ได้แจกบ้านฟรี ใครก็ตามที่พยายามจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นี่ต้องเจอกับหนึ่งในตลาดที่แพงที่สุด ซับซ้อนที่สุด และสำหรับคนนอก หลายครั้งเต็มไปด้วยความขัดแย้งในตัวเอง

เมื่อต้องการเข้าใจว่าประเทศที่ก่อตั้งบนฐานคอมมิวนิสต์มาถึงอัตราการเป็นเจ้าของที่สูงขนาดนั้นได้อย่างไร ทั้งที่ไม่ได้ "แจก" อะไรให้ใคร ต้องย้อนดูว่าเกิดอะไรขึ้นเบื้องหลังในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา และทำไมระบบนี้ถึงเริ่มส่งเสียงเอือม

กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจีน: สิทธิ์การใช้ที่ดิน 70 ปี

หัวใจของระบบจีนอยู่ที่แนวคิด ฉานฉวน (chǎnquán, 产权) ซึ่งมักแปลว่า "สิทธิ์ในทรัพย์สิน" เมื่อคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในจีน คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ใต้ตัวอาคารจริง ๆ คุณซื้อ สิทธิ์การใช้ที่ดิน ซึ่งให้สิทธิ์คุณใช้พื้นที่นั้นเป็นระยะเวลาคงที่ 70 ปี ตัวอาคารเป็นของคุณ แต่แปลงที่ดินที่อาคารตั้งอยู่เป็นของคุณเพียงชั่วระยะเวลาหนึ่ง เมื่อ 70 ปีสิ้นสุดลง สิทธิ์การใช้งานมักจะได้รับการต่ออายุ บางครั้งมีค่าธรรมเนียม บางครั้งฟรี ตราบเท่าที่คุณยังมีชีวิตอยู่ อพาร์ตเมนต์ทำงานเกือบเหมือนกรรมสิทธิ์จริง: ขายได้ ให้เช่าได้ ทิ้งไว้เป็นมรดกได้ หรือยกให้คนอื่นได้

เพื่อให้เห็นว่าอัตราเจ้าของบ้าน 90% มาจากไหน ต้องย้อนกลับไปถึงการปฏิรูปเศรษฐกิจที่เริ่มในปี 1978 ก่อนหน้านั้น ระบบ ตานเหว่ย์ (danwei, 单位) ยังคงอยู่: รัฐวิสาหกิจที่คุณทำงานให้ไม่ได้แค่ให้งาน แต่ยังให้บ้านด้วย ค่าเช่าเป็นเพียงสัญลักษณ์ เสรีภาพส่วนบุคคลแทบเป็นศูนย์ และพื้นที่เองก็เล็กมาก

แรงผลักดันจริง ๆ มาในช่วงทศวรรษ 1990 รัฐบาลจีนแปรรูปที่อยู่อาศัยของรัฐในวงกว้างและอนุญาตให้คนงานซื้ออพาร์ตเมนต์ที่พวกเขาอาศัยอยู่ในราคาต่ำมาก เป็นการถ่ายโอนสินทรัพย์ของรัฐสู่ภาคเอกชนครั้งใหญ่ ผู้เช่ากลายเป็นเจ้าของข้ามคืน คนรุ่นนั่นแหละที่ค้ำจุนตัวเลข 90% ที่ได้ยินกันบ่อย แต่สำหรับคนรุ่นใหม่ในวันนี้ ประตูบานนั้นปิดไปนานแล้ว

ระบบฮูโข่ว (Hukou) และผลกระทบต่อที่อยู่อาศัยในเมือง

ทุกวันนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยของจีนเป็นระบบผสมที่หาที่อื่นยากจะเจอ ไม่ใช่ของรัฐล้วน ไม่ใช่ของเอกชนล้วน มันแบ่งออกเป็นสามชั้นใหญ่ ๆ ที่ทั้งหมดพัวพันกับชั้นที่สี่ที่มองไม่เห็น — ทะเบียนบ้านที่เรียกว่า ฮูโข่ว (hukou, 户口) ซึ่งกำหนดว่าคุณอยู่ในสังกัดเมืองไหนอย่างเป็นทางการ

ที่ด้านบนสุดคือ ตลาดเชิงพาณิชย์ ที่ชนชั้นสูงและชนชั้นกลางระดับบนเล่นอยู่ ในเมืองอย่างเซี่ยงไฮ้ เป่ย์จิง หรือเซินเจิ้น ราคาต่อตารางเมตรสูงจนทำให้นิวยอร์กหรือลอนดอนดูสมเหตุสมผลไปเลย

ถัดลงมาคือ โครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ที่อุดหนุนสำหรับครัวเรือนรายได้น้อย แต่คำว่า "ราคาไม่แพง" นั้นทำให้เข้าใจผิดได้ง่าย ผู้ซื้อยังคงต้องมีเงินออม ต้องผ่านการตรวจสอบคุณสมบัติที่เข้มงวด และต้องเข้าถึงสินเชื่อจึงจะมีสิทธิ์

และใต้ลงไปอีกคือกำแพงที่เรียกว่า ฮูโข่ว ในทางทฤษฎี ระบบนี้ลงทะเบียนคนจีนทุกคนเข้ากับพื้นที่หนึ่ง ๆ ตั้งแต่เกิด แต่ในทางปฏิบัติ กลายเป็นเครื่องมือควบคุมการย้ายถิ่น คนงานที่ย้ายจากชนบทเข้าเมืองเพื่อทำงานในโรงงานและไซต์ก่อสร้างจำนวนมาก — ปัจจุบันมีประมาณ 290 ล้านคน — ไม่มี ฮูโข่ว ของเมืองที่พวกเขาอาศัยอยู่ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจ่ายราคาเต็มสำหรับโรงเรียนของลูก ค่ารักษาพยาบาล และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่หลายเมืองสงวนไว้สำหรับผู้ถือ ฮูโข่ว ในท้องถิ่นเท่านั้น เป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ตลาดเช่าในเมืองใหญ่เติบโต: เพราะคนเหล่านี้ถูกกันออกจากเส้นทางซื้อบ้าน

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมในสาธารณรัฐประชาชนจีน

เพื่อรองรับช่องว่างระหว่างตลาดเชิงพาณิชย์กับความต้องการของคนจนจริง ๆ รัฐบาลจีนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมสามประเภทหลัก:

อันจี้ เจี้ยสือ ฟาง (经济适用房, ānjì jiàshì fáng) คืออพาร์ตเมนต์อุดหนุนสำหรับครัวเรือนรายได้น้อยถึงปานกลาง ขายในราคาต่ำกว่าตลาด แต่ผู้ซื้อต้องผ่านการตรวจสอบรายได้และทรัพย์สินอย่างเข้มงวด บ่อยครั้งมีข้อจำกัดว่าจะขายต่อในตลาดเปิดได้เมื่อใด

เหลียนจู ฟาง (廉租房, liánzū fáng) คือบ้านเช่าราคาถูกสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำที่สุด ค่าเช่าถูกกว่าตลาดมาก แต่มีจำนวนจำกัด รอคิวยาว และคุณสมบัติของผู้เช่าเข้มงวด โดยทั่วไปต้องมี ฮูโข่ว ในท้องถิ่น

กงโหย่ว ฉานฉวน (共有产权, gòngyǒu chǎnquán) เป็นรูปแบบกรรมสิทธิ์ร่วมที่ค่อนข้างใหม่ ผู้ซื้อจ่ายเงินดาวน์และถือกรรมสิทธิ์บางส่วน (เช่น 50–80%) ส่วนที่เหลือเป็นของรัฐบาลท้องถิ่น เมื่อฐานะการเงินดีขึ้น ผู้ซื้อสามารถไถ่ถอนส่วนของรัฐเพิ่มได้ทีละน้อย ระบบนี้ช่วยให้คนที่ไม่มีเงินออมเต็มจำนวนสามารถเข้าถึงเส้นทางเจ้าของบ้านได้ แทนที่จะติดอยู่ในวัฏจักรเช่าตลอดไป

ทั้งสามโครงการมีจุดประสงค์เดียวกัน: เปลี่ยนคนที่ตกอยู่นอกตลาดให้กลายเป็นผู้ซื้อ แต่ในทางปฏิบัติ ช่องว่างระหว่างอุปสงค์กับอุปทานยังกว้างมาก เมืองใหญ่ ๆ ส่วนใหญ่รายงานว่าโครงการเหล่านี้ครอบคลุมไม่ถึงหนึ่งในสี่ของครัวเรือนที่มีคุณสมบัติ

วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่ทะลุจุดแตกหัก 2020 จนถึงปัจจุบัน

จุดเปลี่ยนที่ทำให้ทั่วโลกต้องสนใจคือการล่มสลายของ Evergrande ในปี 2021 ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของจีน และค้างชำระหนี้ราว 300 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ บริษัทลูกโซ่อื่น ๆ เช่น Country Garden ก็ตามมาในเวลาไม่นาน ก่อให้เกิดคลื่นกระเพื่อมในห่วงโซ่อุปทานทั้งภาคก่อสร้าง วัสดุ และบริการ

ที่มาของวิกฤตนี้อยู่ในช่วง 2000s ถึงต้น 2010s เมื่อรัฐบาลท้องถิ่นพึ่งรายได้จากการขายที่ดินให้นักพัฒนาเป็นหลัก ผู้พัฒนาก็พึ่งพาเงินกู้จากธนาคารและเงินดาวน์จากผู้ซื้อล่วงหน้า ขณะที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น ครอบครัวจีนจำนวนมากเห็นอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือลงทุน ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ผลลัพธ์คือบ้านว่างเปล่าจำนวนมากในเมืองใหญ่ ๆ ขณะที่ผู้เช่าต้องแข่งขันกับเงินลงทุน ตัวเลขที่น่าเชื่อถือที่สุดอยู่ในช่วง 6–7 พันล้านตารางเมตร แม้การนับแท้จริงยังเป็นที่ถกเถียง

รัฐบาลกลางตอบโต้ด้วยมาตรการหลายชุด ตั้งแต่การจำกัดอัตราส่วนการกู้ยืมต่อรายได้ (เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร) ไปจนถึง "รายการขาว" โครงการก่อสร้างปี 2024 ที่ให้เงินทุนสนับสนุนนักพัฒนาที่ยังสร้างต่อ และโครงการนำร่องแปลงอาคารพาณิชย์เปล่าให้เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า มาตรการเหล่านี้ส่งสัญญาณว่าปักกิ่งเลือกทางที่ค่อนข้างระมัดระวัง: หลีกเลี่ยงการกระตุ้นที่รุนแรงแบบที่เคยทำหลังวิกฤต 2008 เพราะกลัวจะปลูกฟองสบู่ใหม่

สิ่งที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่าในจีน

สำหรับผู้อ่านที่สนใจจีนไม่ใช่แค่ในฐานะตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในฐานะที่อยู่อาศัยจริง มีอีกมุมที่ควรรู้ไว้ นับตั้งแต่ปี 2023 เป่ย์จิงเริ่มบังคับใช้ข้อจำกัดที่เข้มงวดที่สุดประการหนึ่ง: ชาวต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานหรือศึกษาในจีนแผ่นดินใหญ่เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี จะไม่มีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ข้อจำกัดนี้มีจุดประสงค์เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาในเมืองที่ประชากรท้องถิ่นเองก็มีรายได้ไม่ทันราคาบ้าน

สำหรับชาวต่างชาติที่อยู่ในจีนระยะยาว ตัวเลือกจริง ๆ มักเป็นการเช่า เพราะตลาดเช่าในเมืองใหญ่เติบโตจากกลุ่มแรงงานย้ายถิ่นที่ถูกกันออกจากเส้นทางซื้อบ้าน ทำให้มีอุปทานห้องเช่าหลากหลายระดับราคา การเช่ายังเป็นทางเลือกที่ให้อิสระในการย้ายเมืองตามงาน ซึ่งสำคัญมากในตลาดแรงงานจีนที่ย้ายบ่อย

สำหรับผู้อ่านที่อยากเข้าใจระบบนี้ลึกขึ้น ลองดู บทความเกี่ยวกับระบบฮูโข่วและตานเหว่ย์ของจีน ซึ่งเจาะลึกเรื่องการย้ายถิ่นและหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ ส่วน บทวิเคราะห์วิกฤตเอเวอร์แกรนด์และคันทรีการ์เดน เจาะลึกเรื่องวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา

ถ้ามองภาพรวม ระบบการเคหะของจีนไม่ใช่เรื่องของการแจกบ้านฟรีหรือความล้มเหลวของตลาดเสรี มันเป็นระบบผสมที่ผูกติดอยู่กับกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ 70 ปี ทะเบียนบ้าน ฮูโข่ว และโครงการสังคมที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนผู้เช่าเป็นเจ้าของ เมื่อเข้าใจสามชั้นนี้ ตัวเลข 90% ของครัวเรือนในเมืองที่เป็นเจ้าของบ้านจะไม่ดูเหมือนปาฏิหาริย์อีกต่อไป แต่เป็นผลลัพธ์ของการตัดสินใจเชิงนโยบาย การแปรรูป และการเติบโตของเมืองที่ทับซ้อนกันมาเกือบครึ่งศตวรรษ

ผู้อ่านที่อยู่ในเมืองใหญ่ของจีนเคยเจอกับเงื่อนไข ฮูโข่ว หรือข้อจำกัดการซื้อบ้านแบบไหนบ้าง ลองแชร์ประสบการณ์หรือมุมมองของคุณได้เลย ความเห็นจากคนที่อยู่ในพื้นที่ช่วยให้ภาพรวมชัดขึ้นเสมอ