Wohnungssystem Chinas

Im Netz hält sich hartnäckig das Gerücht, China würde seiner gesamten Bevölkerung kostenlose Wohnungen schenken. Eine Zahl stimmt tatsächlich: Rund 90 % der städtischen Haushalte in der Volksrepublik wohnen in einer eigenen Wohnung. Auf den ersten Blick klingt das nach sozialistischer Traumlösung. Die kurze Antwort lautet aber: Nein, China verschenkt keine Wohnungen. Wer dort eine Immobilie kaufen will, trifft auf einen der teuersten, komplexesten und für Außenstehende oft widersprüchlichsten Wohnungsmärkte der Welt.

Wer verstehen will, wie ein Land mit kommunistischer Gründungsgeschichte zu einer solchen Eigentumsquote kam, ohne wirklich „zu verschenken“, muss sich ansehen, was sich in den letzten Jahrzehnten hinter den Kulissen abgespielt hat – und warum das System heute trotzdem aus den Fugen gerät.

Das chinesische Wohnungseigentum

Das Herzstück des chinesischen Modells ist der Begriff chǎnquán (产权), auf Deutsch „Eigentumsrecht“. Wer in China eine Wohnung kauft, erwirbt allerdings kein Eigentum an Grund und Boden, sondern ein Nutzungsrecht am Boden – und zwar befristet auf 70 Jahre. Das Haus selbst gehört dir, das Grundstück darunter nur auf Zeit. Nach Ablauf der Frist wird das Nutzungsrecht in der Regel verlängert, teils gegen eine Gebühr, teils kostenlos. Solange du lebst, funktioniert die Wohnung praktisch wie Eigentum: Du kannst sie verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken.

Die Wurzeln dieser hohen Eigentumsquote liegen in der Wirtschaftsreform ab 1978. Davor galt das danwei-System (单位): Das Staatsunternehmen, in dem jemand arbeitete, stellte nicht nur den Arbeitsplatz, sondern auch die Wohnung. Die Miete war symbolisch, die Bewegungsfreiheit gegen null und der Platz knapp.

Der eigentliche Schub kam in den 1990er Jahren. Die chinesische Regierung privatisierte massenhaft staatliche Wohnungen und erlaubte den Mietern, ihre eigene Wohnung zu extrem niedrigen Preisen zu kaufen. Wer vorher Mieter war, wurde über Nacht Eigentümer. Diese heute ältere Generation trägt den Löwenanteil der berühmten 90 %. Für junge Chinesen ist diese Tür längst zu. Heute kaufen sie auf einem völlig anderen, viel teureren Markt – oder sie bleiben dauerhaft zur Miete.

Das Hukou-System und sein Einfluss auf den Wohnungsmarkt

Eine Eigentumsquote von 90 % erzählt aber nur die halbe Geschichte. Die andere Hälfte steckt im hukou (户口), dem chinesischen Melderegister. Jeder Bürger ist bei der Geburt einer Stadt oder einem Dorf zugeordnet. Wer in einer anderen Stadt leben, arbeiten oder eine Wohnung kaufen will, braucht dort einen lokalen hukou – und der ist schwer zu bekommen.

Das hat handfeste Folgen für den Wohnungsmarkt. Sozialwohnungen, vergünstigte Kredite und der Zugang zur staatlich geförderten Eigenheimförderung hängen fast immer am hukou des Zielorts. Wer keinen hat, kann theoretisch kaufen, ist aber bei den meisten Programmen außen vor. Die Folge: Die städtische Eigentumsquote misst vor allem diejenigen, die schon immer in der Stadt gemeldet waren – nicht die Millionen Zugezogenen.

Allein nach Schätzungen des Nationalen Statistikamts leben rund 290 Millionen Menschen als Wanderarbeiter (míngōng, 民工) dauerhaft in Städten, die nicht ihr Herkunftsort sind. Für sie ist Eigentum in der Ankunftsstadt oft unerreichbar: zu hohe Preise, kein hukou, keine Förderung. Viele mieten informell, teils in Sammelunterkünften am Rande der Industrieparks. Das System erzeugt so eine unsichtbare zweite Klasse auf dem Wohnungsmarkt – innerhalb desselben Landes.

Sozialer Wohnungsbau in der VR China

Die Regierung hat in den letzten Jahren mehrere Programme aufgelegt, um das Wohnen für Gering- und Mittelverdiener bezahlbarer zu machen. Drei Begriffe tauchen dabei immer wieder auf:

• Ānjì jiàshì fáng (经济适用房), der „wirtschaftlich erschwingliche Wohnraum“. Subventionierte Eigentumswohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen, oft mit Preisobergrenzen und Größenlimits.
• Liánzū fáng (廉租房), der „günstige Mietwohnraum“. Staatlich finanzierte Mietwohnungen für Geringverdiener, meist mit niedrigen Mieten und befristeten Verträgen.
• Gòngyǒu chǎnquán (共有产权), das „gemeinsame Eigentum“. Käufer erwerben einen Teil der Wohnung (z. B. 70 %), der Staat hält den Rest. Beim Verkauf wird der Gewinn nach diesem Schlüssel aufgeteilt. So soll der Einstiegspreis sinken, ohne den Markt zu verzerren.

In der Praxis haben diese Programme Reichweite, aber auch Tücken. Die Vergabe der Wohnungen läuft meist über Wartelisten und Punktesysteme, bei denen das lokale hukou, das Einkommen und der Familienstand zählen. Wer keinen hukou am Ort hat, fällt häufig durchs Raster. Außerdem schwankt die Versorgung regional stark: In Shenzhen oder Peking sind Sozialwohnungen rar und hart umkämpft, in kleineren Städten ist das Angebot großzügiger – und die Nachfrage kleiner.

Wichtig ist, was diese Programme nicht sind: keine geschenkten Wohnungen. Auch ānjì jiàshì fáng muss gekauft oder finanziert werden, gòngyǒu chǎnquán bindet den Käufer über Jahrzehnte an Regeln. Es ist subventionierter Wohnraum, nicht Wohlfahrt im westlichen Sinn.

Die Immobilienkrise 2020 bis heute

Das chinesische Wohnungssystem steht seit 2020 unter massivem Druck. Auslöser war die Pleite des Immobilienriesen Evergrande im Jahr 2021, der mit mehr als 300 Milliarden US-Dollar Verbindlichkeiten eines der am höchsten verschuldeten Unternehmen der Weltgeschichte ist. Danach folgten weitere große Entwickler wie Country Garden, Sunac oder Kaisa. Das Vertrauen in vorgemerkte Wohnungen („Presales“, bei denen Käufer oft Jahre vor der Fertigstellung bezahlen) brach ein. Viele Baustellen stehen still, Tausende Familien haben für Wohnungen bezahlt, die nie fertig wurden.

Ein zweiter, älterer Befund macht die Sache noch sichtbarer: die sogenannten Geisterstädte – riesige Neubausiedlungen, die fast leer stehen. He Keng, ehemaliger stellvertretender Chef des Nationalen Statistikamts, sprach schon vor Jahren von leerstehenden Wohnungen im zweistelligen Millionenbereich, genug, um die gesamte Bevölkerung Chinas unterzubringen. Aktuelle Schätzungen gehen von 6 bis 7 Milliarden Quadratmetern ungenutzter Wohnfläche aus. Die Wohnungen existieren – aber niemand will oder kann sie kaufen.

Die Regierung hat reagiert, bisher vorsichtig. Ab 2024 wurde die sogenannte Weiße Liste (白名单) eingeführt: Banken sollen unfertige, aber sinnvolle Projekte bevorzugt finanzieren, damit sie fertiggebaut werden. Gleichzeitig werden leerstehende Bürokomplexe in Wohnraum umgewidmet, und einzelne Großstädte haben die Beschränkungen für den Kauf von Eigentum gelockert. Eine echte, zentral gesteuerte Rettung der großen Entwickler wie in westlichen Systemen ist aber bisher ausgeblieben.

Was bleibt, ist ein gespaltenes Bild: Auf dem Papier sind die meisten Chinesen Eigentümer, gleichzeitig stehen Rekordmengen an Wohnungen leer, klettern die Preise in den Top-Städten weiter und müssen Familien einen Großteil ihres Einkommens für ein Dach über dem Kopf opfern. Das chinesische Wohnungsmodell ist weder der Traum vom staatlich garantierten Eigenheim noch ein freier Markt. Es ist ein eigener, sehr chinesischer Kompromiss – und der geriet gerade kräftig ins Wanken.

Kaufen versus Mieten für Ausländer in China

Für Ausländer, die länger in China leben wollen, ist die Lage unübersichtlich. Grundsätzlich dürfen ausländische Staatsbürger mit einer gültigen Aufenthaltserlaubnis (meist Arbeitsvisum oder Residence Permit) seit 2015 eine Wohnung pro Haushalt für Eigenbedarf kaufen, in den meisten Provinzen ohne Beschränkung der Mindestaufenthaltsdauer. Voraussetzung ist in der Regel eine Aufenthaltserlaubnis von mindestens einem Jahr.

Was den Kauf unattraktiv macht, sind aber nicht die Regeln, sondern drei praktische Punkte:

• Kein hukou = keine Förderung. Ohne lokalen Meldestatus entfällt der Zugang zu Sozialprogrammen, vergünstigten Krediten und vielen Schulplätzen, die an die Wohnadresse gekoppelt sind.
• Hohe Anzahlungen und lange Haltefristen. Die berühmte 30-%-Anzahlung gilt meist auch für Ausländer, dazu kommen oft Beschränkungen, die Wohnung nicht ohne weiteres weiterzuvermieten.
• Re-Verkauf ist schwer. Wer das Land verlässt, muss oft chinesische Erben benennen oder die Wohnung mit kräftigen Abschlägen verkaufen. Ausländer sind in länderspezifischen Listen teilweise von Käufen in Regionen ausgeschlossen, in denen die Regierung den Markt beruhigen will.

Für die meisten Expats, Studierenden und kürzer bleibenden Ausländern ist Miete deshalb die realistische Variante. Die Mietmärkte in Shanghai, Peking, Shenzhen und Hangzhou sind teuer, aber transparent: provisionsfreie Angebote über Plattformen wie Ziroom (自如) oder Lianjia (链家) sind inzwischen Standard. Verträge laufen meist über ein Jahr, Kaution ist in der Regel ein bis drei Monatsmieten, und die Nebenkosten sind niedrig, weil Heizung und Warmwasser in den meisten Wohnblocks zentral über die Hausverwaltung abgerechnet werden.

Fazit: Wer in China dauerhaft wohnen will, einen lokalen Arbeitsvertrag hat und das nötige Eigenkapital mitbringt, kann kaufen. Wer flexibel bleiben will, mietet – und spart sich den bürokratischen Tanz mit hukou, Erbschaftsregeln und späterem Wiederverkauf.