Sistema Habitacional da China

Na internet, o rumor volta sempre: a China supostamente daria casas de graça para toda a sua população. Um número, esse sim, é real: cerca de 90% das famílias urbanas na República Popular da China são donas do próprio imóvel. À primeira vista, parece um sonho socialista realizado. A resposta curta, porém, é: não, a China não distribui moradia de graça. Quem tenta comprar um apartamento por lá esbarra em um dos mercados imobiliários mais caros, complexos e, para quem vem de fora, frequentemente contraditórios do mundo.

Para entender como um país de origem comunista chegou a uma taxa de propriedade tão alta sem entregar nada de graça, é preciso olhar o que aconteceu nos bastidores nas últimas décadas, e por que o sistema agora está rangendo nas juntas.

A propriedade de moradia na China: direito de uso de 70 anos

No centro do modelo chinês está o conceito de chǎnquán (产权), em geral traduzido como "direito de propriedade". Quando você compra um apartamento na China, na verdade não é dono do terreno que está embaixo. Você compra um direito de uso do solo, concedido por um período fixo de 70 anos. O prédio é seu. O lote onde ele fica só é seu por um tempo limitado. Quando os 70 anos vencem, o direito de uso costuma ser renovado, às vezes com uma taxa, às vezes de graça. Enquanto você está vivo, o apartamento funciona quase como uma propriedade de verdade: dá para vender, alugar, deixar de herança ou doar.

Para entender de onde vem essa taxa de 90%, é preciso voltar às reformas econômicas que começaram em 1978. Antes disso, vigorava o sistema danwei (单位): a empresa estatal em que você trabalhava não dava apenas um emprego, dava também uma casa. O aluguel era simbólico, a liberdade pessoal era quase zero e o espaço em si era minúsculo.

O empurrão de verdade veio nos anos 1990. O governo chinês privatizou a moradia estatal em larga escala e permitiu que os trabalhadores comprassem os apartamentos onde já moravam por preços baixíssimos. Foi uma transferência em massa de patrimônio público para mãos privadas. Inquilinos viraram donos da noite para o dia. Essa geração é a que sustenta os 90% de que tanto se fala. Para os chineses mais jovens, porém, essa porta já se fechou há muito tempo.

O sistema Hukou e seu impacto na moradia

O mercado imobiliário chinês de hoje é um híbrido que você não encontra quase em lugar nenhum. Não é totalmente público, nem totalmente privado. Divide-se em três fatias grandes, e cada uma delas se conecta a uma quarta camada, muitas vezes invisível: o hukou (户口), o registro de domicílio que decide aonde você oficialmente pertence.

No topo fica o mercado comercial, onde compram a classe média alta e a elite. Em Xangai, Pequim, Xenzhen e algumas outras cidades, o preço do metro quadrado subiu a patamares que fazem Nova York ou Londres parecerem quase razoáveis em comparação.

Abaixo disso, os programas de habitação acessível são voltados para famílias de renda mais baixa. A palavra "acessível", porém, engana: o comprador ainda precisa de poupança, acesso a financiamento e uma lista enorme de critérios de elegibilidade que funcionam como um pente fino.

E aí vem a barreira do hukou, a parte que a maioria das análises superficiais costuma deixar de lado. Para acessar a maior parte do apoio do Estado, você precisa ter um hukou urbano na cidade em que vive. A população de trabalhadores migrantes da China costuma ser estimada em cerca de 290 milhões de pessoas. Se você é um deles e saiu do campo para trabalhar em uma cidade, no papel é um estrangeiro no próprio país. Sem o hukou certo, o sistema de habitação social simplesmente não te vê. O mesmo registro que te prende a um lugar de nascimento também te tranca para fora da moradia subsidiada, das escolas públicas locais e de uma fatia grande dos benefícios municipais.

Programas de habitação social na RPC

A China tem um sistema de habitação social real. Só que ele não é tão generoso quanto sugere o rumor, e é fragmentado em programas municipais que mudam com frequência. Três categorias são as mais importantes.

O ānjì jiàshì fáng (经济适用房), ou "habitação acessível", é o programa mais comum de propriedade subsidiada. Construtoras erguem os apartamentos com tetos de preço definidos pelo governo, e o comprador ganha um desconto parcial em relação ao preço de mercado. O detalhe: o imóvel é registrado como uma categoria separada e restrita no cadastro imobiliário, e quando você revende, uma parte do lucro geralmente volta para o governo.

O liánzū fáng (廉租房), ou "habitação de aluguel baixo", é a faixa de aluguel público voltada para as famílias urbanas de menor renda. Os aluguéis são muito subsidiados, em alguns casos quase simbólicos. O programa é administrado localmente, as filas de espera são longas e o estoque é pequeno diante da quantidade de pessoas que tecnicamente se enquadram.

O gòngyǒu chǎnquán (共有产权), ou "propriedade compartilhada", é um esquema mais recente. O comprador e um órgão do Estado co-propriedam o mesmo apartamento, em geral em uma divisão 50/50 ou 70/30. O comprador paga apenas a sua parte à vista e mora no imóvel inteiro, mas, na revenda, o governo fica com a sua porcentagem do valor. Funciona, na prática, como um meio-termo entre alugar e ser dono.

Nenhum desses programas é gratuito. Os três ainda exigem poupança, renda estável, burocracia e, na maioria das cidades, o hukou certo.

A crise imobiliária: 2020 até hoje

Talvez o sinal mais claro de que o sistema de habitação não é uma distribuição planejada seja a onda das chamadas "cidades fantasmas" e de obras inacabadas que se acumulou desde 2020. As estimativas mais usadas colocam o estoque de moradias vazias e não vendidas na China em cerca de 6 a 7 bilhões de metros quadrados, um número difícil de visualizar sem um mapa na mão.

Esse excedente é o efeito colateral de uma economia em que tijolo e concreto viraram o cofre da família. Com a bolsa volátil e outros canais de investimento limitados, as famílias chinesas despejaram poupança em imóveis, muitas vezes comprando apartamentos onde nem pretendiam morar. O resultado é o paradoxo que aparece de fora: um horizonte cheio de janelas escuras em um bairro, enquanto em outro, famílias com salário local não conseguem pagar o menor apartamento de dois quartos.

A Evergrande, que já foi a maior construtora do país, foi a primeira grande a quebrar. Quando o plano de reestruturação foi apresentado em 2023, a empresa acumulava cerca de 300 bilhões de dólares em dívidas, com centenas de milhares de apartamentos vendidos na planta ainda inacabados. A Country Garden veio logo atrás, com sua própria crise de pagamentos em 2023, e várias outras grandes construtoras chegaram perto do calote ou passaram dele desde então. O estrago não é só financeiro. Pelo país, compradores que pagaram pelo apartamento anos atrás ainda esperam as chaves de um prédio que ainda é metade andaime.

O governo vem tentando, em câmera lenta, costurar um pouso suave. Entre as medidas recentes estão uma "lista branca" de projetos inacabados aptos a receber novo financiamento bancário, e programas-piloto para converter prédios comerciais encalhados em moradia para aluguel destinada a trabalhadores jovens nas grandes cidades. O discurso oficial mudou: não basta mais construir. O Estado aceitou que também precisa garantir que quem trabalha em uma cidade consiga morar nela.

Comprar versus alugar para estrangeiros na China

Durante a maior parte da década de 2010, comprar imóvel na China como estrangeiro já era, na prática, muito difícil. Em geral, era preciso morar e trabalhar no país por pelo menos um ano, a lista de tipos de imóvel permitidos era curta, e a exigência de pagamento à vista era alta. Em 2023, Pequim fechou essa porta de vez: a partir daquele ano, estrangeiros não podem mais comprar imóvel residencial na China, com o argumento de que o mercado habitacional é, primeiro, para residentes chineses.

Alugar, por outro lado, tem ido na direção oposta. Apartamentos de aluguel de longa duração, imobiliárias profissionais e plataformas dedicadas cresceram rápido nas cidades de primeiro escalão, e o aluguel ainda é uma fração das parcelas mensais de financiamento nos mesmos bairros. Para expatriados, estudantes e quem está em uma missão de trabalho de alguns anos, alugar virou o padrão, e na maioria dos casos, a única opção realista.

Afinal, o rumor das "casas de graça" é verdade? Não. O que a China construiu é algo mais estranho e difícil de resumir: um país onde ser dono do próprio imóvel é o padrão social, mas onde chegar lá, e permanecer, depende de um direito de uso de 70 anos, de um sistema de registro de domicílio, de um conjunto pequeno de programas subsidiados e de um mercado imobiliário que já passou metade da década tentando esvaziar a bolha sem quebrar de vez. O número de 90% é real. A parte de graça nunca fez parte do acordo.