Sistema Habitacional de China

En internet se repite una y otra vez el rumor de que China regala casas a toda su población. Hay un número, eso sí, que es real: alrededor del 90% de los hogares urbanos en la República Popular China son dueños de su vivienda. A primera vista, suena a sueño socialista hecho realidad. La respuesta corta, sin embargo, es: no, China no regala casas. Quien intenta comprar un piso allí se topa con uno de los mercados inmobiliarios más caros, complejos y, para un extranjero, a menudo contradictorios del mundo.

Para entender cómo un país con un origen comunista llegó a una tasa de propiedad tan alta sin regalar nada, hay que mirar lo que pasó entre bambalinas en las últimas décadas, y por qué el sistema cruje hoy por todas partes.

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La propiedad de vivienda en China: derechos de uso de 70 años

En el corazón del modelo chino está el concepto de chǎnquán (产权), que suele traducirse como "derecho de propiedad". Cuando compras un apartamento en China, en realidad no eres dueño del suelo que hay debajo. Compras un derecho de uso del terreno, y ese derecho se concede por un período fijo de 70 años. El edificio es tuyo. El solar en el que se levanta te pertenece solo por un tiempo limitado. Cuando se cumplen los 70 años, el derecho de uso se renueva casi siempre, a veces con un pequeño pago, a veces gratis. Mientras vivas, el apartamento funciona casi como una propiedad real: puedes venderlo, alquilarlo, dejarlo en herencia o regalarlo.

Para entender de dónde sale esa tasa de propiedad del 90%, hay que retroceder hasta las reformas económicas que arrancaron en 1978. Antes de eso, regía el sistema danwei (单位): la empresa estatal en la que trabajabas no solo te daba un empleo, también te daba una casa. El alquiler era simbólico, la libertad personal casi nula y el espacio, minúsculo.

El empujón de verdad llegó en los años noventa. El gobierno chino privatizó masivamente la vivienda estatal y permitió que los trabajadores compraran los apartamentos en los que ya vivían a precios muy bajos. Fue una transferencia masiva de vivienda pública a manos privadas. Los inquilinos se convirtieron en propietarios de la noche a la mañana. Esa generación es la que sostiene hoy la famosa cifra del 90%. Para los chinos más jóvenes, en cambio, esa puerta lleva cerrada mucho tiempo: compran en un mercado mucho más caro, o se quedan para siempre de alquiler.

El sistema Hukou y su impacto en la vivienda

Esa tasa de propiedad del 90% cuenta, sin embargo, solo la mitad de la historia. La otra mitad está en el hukou (户口), el registro de hogares chino. Cada ciudadano queda asignado, al nacer, a una ciudad o un pueblo. Si quieres vivir, trabajar o comprar una casa en otra ciudad, necesitas un hukou local, y no es fácil conseguirlo.

Esto tiene consecuencias muy concretas en la vivienda. El acceso a vivienda social, créditos preferenciales y buena parte de los subsidios estatales está atado, casi siempre, al hukou del lugar. Quien no lo tiene puede, en teoría, comprar, pero queda fuera de la mayoría de los programas. La consecuencia: la tasa de propiedad urbana mide sobre todo a quienes ya estaban registrados en la ciudad, no a los millones de personas que llegaron después.

Según estimaciones del Buró Nacional de Estadística, en China viven unos 290 millones de trabajadores migrantes (míngōng, 民工) de forma permanente en ciudades que no son las suyas de origen. Para ellos, la propiedad en la ciudad de destino suele ser inalcanzable: precios demasiado altos, sin hukou, sin subsidios. Muchos alquilan de forma informal, a veces en alojamientos compartidos al borde de los parques industriales. El sistema crea así una segunda clase invisible en el mercado de la vivienda, dentro del mismo país.

Programas de vivienda social en la RPC

El gobierno chino ha puesto en marcha en los últimos años varios programas para hacer más accesible la vivienda a hogares de ingresos medios y bajos. Tres conceptos aparecen una y otra vez:

• Ānjì jiàshì fáng (经济适用房), la "vivienda económicamente accesible". Apartamentos en propiedad con subsidio para hogares de ingresos medios, normalmente con topes de precio y límites de tamaño.
• Liánzū fáng (廉租房), la "vivienda de alquiler barato". Alquileres financiados por el Estado para familias de bajos ingresos, con rentas bajas y contratos por plazos definidos.
• Gòngyǒu chǎnquán (共有产权), la "propiedad compartida". El comprador adquiere una parte del piso (por ejemplo, el 70%) y el Estado mantiene el resto. Al vender, la ganancia se reparte en esa misma proporción, lo que reduce el precio de entrada sin distorsionar tanto el mercado.

En la práctica, estos programas tienen alcance, pero también letra pequeña. La adjudicación suele pasar por listas de espera y sistemas de puntos en los que cuentan el hukou local, los ingresos y el estado civil. Quien no tiene un hukou en la ciudad cae, con frecuencia, fuera del sistema. Además, la oferta varía mucho según la región: en Shenzhen o Pekín, la vivienda social es escasa y muy disputada; en ciudades más pequeñas, la oferta es más generosa y la demanda, menor.

Lo que ninguno de estos programas es: una vivienda regalada. Incluso ānjì jiàshì fáng hay que comprarlo o financiarlo, y gòngyǒu chǎnquán ata al comprador a reglas durante décadas. Es vivienda subsidiada, no asistencia social al estilo occidental.

La crisis inmobiliaria: 2020 hasta hoy

El sistema habitacional chino lleva bajo una presión enorme desde 2020. El detonante fue la quiebra del gigante inmobiliario Evergrande en 2021, que con más de 300.000 millones de dólares de deuda es una de las empresas más endeudadas de la historia. Detrás cayeron otros grandes promotores como Country Garden, Sunac o Kaisa. Se rompió la confianza en las preventas, esas ventas en las que el comprador paga años antes de la entrega. Muchas obras se paralizaron, y miles de familias pagaron por pisos que nunca se terminaron.

Hay un segundo síntoma, más antiguo y más visible: las llamadas ciudades fantasma, grandes urbanizaciones nuevas que están casi vacías. He Keng, exdirector adjunto de la Oficina Nacional de Estadística, habló hace ya años de decenas de millones de viviendas vacías, suficientes en teoría para alojar a toda la población china. Estimaciones recientes manejan una horquilla de 6.000 a 7.000 millones de metros cuadrados de superficie residencial sin uso. Los pisos existen, pero nadie quiere o puede comprarlos.

El gobierno ha reaccionado, aunque de forma prudente. A partir de 2024 se puso en marcha la llamada "lista blanca" (白名单): los bancos deben financiar de forma preferente proyectos inacabados que tengan sentido para terminarlos. Al mismo tiempo, se reconvierten edificios de oficinas vacíos en vivienda, y varias grandes ciudades han relajado los requisitos para comprar. Una intervención central al estilo occidental, con rescate explícito de los grandes promotores, no se ha producido hasta ahora.

El resultado es una imagen partida: en el papel, la mayoría de los chinos son propietarios; al mismo tiempo, hay volúmenes récord de vivienda vacía, los precios en las grandes ciudades siguen subiendo y las familias destinan una parte enorme de sus ingresos a un techo. El modelo chino de vivienda no es ni el sueño de la propiedad garantizada por el Estado ni un mercado libre clásico. Es un compromiso muy chino, y ahora mismo está temblando.

Comprar versus alquilar para extranjeros en China

Para los extranjeros que planean vivir una temporada larga en China, la situación es bastante poco intuitiva. En principio, los ciudadanos extranjeros con un permiso de residencia válido (normalmente un visado de trabajo o un residence permit) pueden comprar una vivienda por hogar para uso propio desde 2015, en la mayoría de provincias sin un mínimo de años de estancia. El requisito habitual es un permiso de residencia de al menos un año.

Lo que hace la compra poco atractiva no son tanto las reglas, sino tres puntos prácticos:

• Sin hukou, no hay subsidios. Sin registro local, no accedes a programas sociales, créditos preferenciales ni a muchos colegios públicos vinculados al domicilio.
• Entradas altas y plazos largos. El famoso pago inicial del 30% suele aplicarse también a los extranjeros, y a menudo hay restricciones para revender o alquilar la vivienda con facilidad.
• Revender es complicado. Si te vas del país, suele ser necesario nombrar herederos chinos o vender el piso con descuentos importantes. En regiones donde el gobierno quiere enfriar el mercado, los extranjeros pueden quedar directamente excluidos de la compra.

Para la mayoría de expatriados, estudiantes y personas con estancias más cortas, alquilar es, por tanto, la opción realista. Los mercados de alquiler en Shanghái, Pekín, Shenzhen o Hangzhou son caros, pero transparentes: las ofertas sin comisión en plataformas como Ziroom (自如) o Lianjia (链家) son ya la norma. Los contratos suelen ser de un año, la fianza es de uno a tres meses de alquiler, y los gastos extra son bajos, porque la calefacción y el agua caliente se facturan de forma centralizada por la administración del edificio.

En resumen: si quieres quedarte en China a largo plazo, tienes contrato local y cuentas con el capital inicial, puedes comprar. Si prefieres mantener la flexibilidad, alquilas, y te ahorras el baile burocrático del hukou, las normas de herencia y la reventa futura.