Sistem Perumahan Tiongkok

Di internet, rumor itu terus berputar-putar: konon China memberikan rumah gratis kepada seluruh penduduknya. Satu angka, itu pun memang nyata: sekitar 90% keluarga perkotaan di Republik Rakyat China sudah memiliki rumah sendiri. Sekilas, ini terdengar seperti mimpi sosialis yang menjadi kenyataan. Jawaban singkatnya, bagaimanapun, jelas: tidak, China tidak memberikan rumah gratis. Siapa pun yang mencoba membeli properti di sana akan berhadapan dengan salah satu pasar real estat yang paling mahal, paling rumit, dan, bagi orang luar, seringkali paling kontradiktif di dunia.

Untuk memahami bagaimana sebuah negara dengan founding story komunis bisa mencapai tingkat kepemilikan setinggi itu tanpa benar-benar "memberikan" apa pun, kamu perlu melihat apa yang terjadi di balik layar selama beberapa dekade terakhir, dan mengapa sistem itu sekarang mulai retak di sana-sini.

Kepemilikan rumah di China: hak pakai 70 tahun

Di jantung model China terletak konsep chǎnquán (产权), yang biasanya diterjemahkan sebagai "hak milik". Ketika kamu membeli apartemen di China, kamu sebenarnya tidak memiliki tanah yang ada di bawahnya. Kamu membeli hak pakai atas tanah, dan hak itu diberikan untuk jangka waktu tetap, yaitu 70 tahun. Bangunannya milikmu. Lahan tempat bangunan itu berdiri hanya menjadi milikmu untuk waktu yang terbatas. Setelah 70 tahun berakhir, hak pakai umumnya diperpanjang, kadang dengan biaya kecil, kadang gratis. Selama kamu masih hidup, apartemen itu pada praktiknya berfungsi seperti properti sungguhan: bisa kamu jual, disewakan, diwariskan, atau dihadiahkan.

Untuk melihat dari mana angka 90% itu berasal, kamu harus mundur ke reformasi ekonomi yang dimulai pada 1978. Sebelum itu, yang berlaku adalah sistem danwei (单位): badan usaha milik negara tempat seseorang bekerja tidak cuma memberikan pekerjaan, tetapi juga tempat tinggal. Sewanya simbolis, kebebasan pribadi nyaris nol, dan ruangnya sempit.

Dorongan yang sebenarnya datang pada dekade 1990-an. Pemerintah China melakukan privatisasi besar-besaran atas perumahan negara dan mengizinkan para pekerja membeli apartemen tempat mereka sudah tinggal dengan harga yang sangat rendah. Itu adalah privatisasi massal atas aset negara. Siapa pun yang tadinya penyewa, dalam semalam berubah status menjadi pemilik. Generasi inilah yang menopang angka 90% yang sering dibanggakan. Tetapi bagi anak muda zaman sekarang, pintu itu sudah lama tertutup.

Sistem Hukou dan dampaknya pada perumahan

Untuk memahami mengapa pasar perumahan China bekerja seperti sekarang, kamu juga harus memahami hukou (户口), yaitu sistem pendaftaran rumah tangga yang sudah ada sejak 1958. Pada dasarnya, setiap warga negara terdaftar di satu tempat, biasanya tempat lahirnya, dan registrasi itu menentukan akses mereka ke layanan publik di kota tempat mereka tinggal.

Pada 2024, sekitar 290 juta orang China adalah pekerja migran (nóngmíngōng 农民工): mereka yang lahir di daerah pedesaan lalu pindah ke kota besar seperti Shanghai, Shenzhen, atau Guangzhou untuk bekerja. Secara teknis, mereka tinggal di "kota orang lain" dengan hukou asal yang berbeda. Angka 147 juta yang sering dikutip di beberapa laporan adalah subset yang lebih sempit dari populasi migran murni pada satu titik pengukuran; gambaran yang lebih umum dipakai oleh Biro Statistik Nasional China adalah 290 juta pekerja migran.

Dampaknya terhadap perumahan sangat konkret. Di banyak kota, hanya pemilik hukou lokal yang bisa membeli apartemen dengan mudah, mendaftar anak di sekolah negeri, atau mengakses sebagian besar program perumahan bersubsidi. Seorang pekerja migran yang menghabiskan seluruh hidupnya bekerja di Shanghai bisa, secara hukum, dianggap "asing" di kota tempat tinggalnya sendiri. Untuk membeli rumah kedua, menjual properti, atau mengakses skema sosial tertentu, sering kali dibutuhkan hukou lokal, izin khusus, atau masa tunggu bertahun-tahun.

Akibatnya, banyak pekerja migran akhirnya tinggal di asrama perusahaan, kamar sewa kecil di pinggiran kota, atau menunda pembelian rumah selamanya. Inilah yang membuat pasar real estat China terasa begitu besar dan sekaligus begitu timpang: ada banyak keluarga yang ingin membeli, tetapi pintu masuknya sengaja disempitkan oleh desain administratif.

Program perumahan sosial di RRC

Karena membeli rumah di pasar komersial terlalu mahal bagi sebagian besar keluarga, pemerintah China telah membangun tiga program perumahan sosial utama yang saling melengkapi. Penting untuk diingat: tidak ada satu pun dari program ini yang "memberikan rumah gratis". Semuanya melibatkan subsidi, tetapi juga seleksi, masa tunggu, dan batasan.

Yang pertama adalah ānjì jiàshì fáng (经济适用房), yang secara harfiah berarti "perumahan dengan harga yang sesuai secara ekonomi". Tujuannya adalah membantu keluarga berpendapatan rendah dan menengah-bawah membeli apartemen dengan harga di bawah pasar, biasanya sekitar 20% sampai 40% lebih murah dari properti komersial. Pemesan harus memenuhi kriteria kelayakan yang jelas: batas pendapatan, status pekerjaan, dan, di banyak kota, kepemilikan hukou lokal. Apartemen yang dibeli lewat skema ini juga sering kali dibatasi penjualannya selama lima tahun, kadang lebih, untuk mencegah spekulasi.

Yang kedua adalah liánzū fáng (廉租房), atau "perumahan sewa bersubsidi". Program ini dirancang khusus untuk keluarga berpendapatan paling rendah, yang sering kali tidak punya tabungan cukup untuk uang muka. Alih-alih membeli, mereka menyewa dengan tarif yang sangat rendah, biasanya di bawah 50% dari sewa pasar, dan sebagian bahkan disubsidi penuh oleh pemerintah lokal. Skema ini kecil dibanding program lain, tetapi menjangkau kelompok yang paling rentan, termasuk pensiunan, keluarga dengan penyandang disabilitas, dan pekerja migran dengan pendapatan sangat rendah.

Yang ketiga, dan semakin penting, adalah gòngyǒu chǎnquán (共有产权), atau "kepemilikan bersama". Dalam skema ini, pemerintah dan pembeli masing-masing memiliki sebagian dari properti, biasanya dengan proporsi yang bisa dinegosiasikan. Pembayar membayar uang muka dan hipotek yang lebih kecil karena hanya membeli, misalnya, 70% dari unit. Sisanya dimiliki oleh pemerintah kota. Ketika kamu ingin menjual, keuntungan dan kerugian dibagi sesuai proporsi kepemilikan. Model ini banyak diperluas setelah 2017, karena dianggap sebagai jalan tengah antara beli penuh dan sewa: lebih stabil daripada liánzū fáng, tetapi lebih ringan daripada ānjì jiàshì fáng untuk kantong kelas menengah baru.

Ketiganya punya keterbatasan yang sama: kuota di tiap kota panjang, kriteria kelayakan ketat, dan akses penuh umumnya mensyaratkan hukou lokal. Di sinilah batas antara "perumahan sosial" dan "harus mencari jalan sendiri" jadi sangat nyata.

Krisis properti 2020 hingga sekarang

Pada 2020 sampai 2022, China menghadapi kemacetan di sektor real estat yang belum pernah terjadi sebelumnya. Pelakunya adalah Evergrande, sebuah konglomerat yang pernah menjadi developer properti terbesar di China. Pada puncak masalahnya, perusahaan ini menumpuk liabilitas sekitar 300 miliar dolar AS, menjadikannya salah satu kebangkrutan korporasi terbesar dalam sejarah. Ribuan proyek apartemen yang sudah dijual kepada keluarga tetap tinggal sebagai fondasi kosong atau bangunan yang tidak pernah selesai.

Evergrande hanyalah kasus pertama. Setelahnya, developer besar lain seperti Country Garden, Sunac, dan Kaisa juga mulai bergetar. Country Garden, yang melayani lebih banyak kelas menengah dan kota-kota kecil, sempat gagal membayar kupon obligasi pada 2023, memicu kepanikan baru. Di pasar, istilah "daftar putih" mulai sering muncul.

"Daftar putih" adalah kebijakan 2024 di mana pemerintah pusat memberi wewenang kepada bank-bank besar untuk memberikan pembiayaan khusus bagi proyek perumahan yang sudah masuk daftar proyek yang layak diselamatkan. Tujuannya jelas: agar proyek yang sudah dibeli oleh keluarga bisa selesai dibangun, sehingga masalah Evergrande tidak terulang. Secara paralel, pemerintah mendorong konversi gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan yang sepi menjadi perumahan, termasuk yang ditujukan khusus untuk kaum muda.

Fenomena lain yang sering muncul bersamaan adalah "kota hantu", yaitu kompleks apartemen besar yang berdiri selesai tetapi tidak ada yang tinggal di dalamnya. Angka persisnya masih diperdebatkan: banyak analisis menempatkan stok rumah kosong di China di kisaran 6 sampai 7 miliar meter persegi, dan sebuah estimasi yang sering dikutip menyebut ada sekitar 7,2 juta unit kosong pada 2024. Mantan wakil kepala biro statistik nasional, He Keng, pernah berkomentar bahwa jumlah unit kosong yang ada sudah cukup untuk menampung populasi 1,4 miliar orang, sebuah gambaran yang menunjukkan betapa dalamnya ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Di balik angka-angka itu, logikanya sederhana: karena orang China kurang mempercayai pasar saham dan mata uang asing, properti menjadi semacam brankas keluarga. Selama puluhan tahun, "tiga atau empat apartemen per keluarga" menjadi norma informal di kota-kota besar. Sekarang, ketika harga mulai turun, banyak keluarga melihat nilai "brankas" mereka menyusut, dan para developer kesulitan menjual unit yang sudah mereka bangun.

Beli versus sewa untuk asing di China

Kalau kamu bukan warga negara China dan ingin tinggal di sana untuk waktu yang lebih lama, pertanyaannya sederhana: lebih baik beli atau sewa? Jawabannya berubah cukup cepat dalam beberapa tahun terakhir, dan lebih ketat dari yang sering diasumsikan.

Pada 2023, kota Beijing mengeluarkan kebijakan yang membatasi pembelian properti residensial oleh orang asing. Sebelumnya, dengan kontrak kerja yang masih berlaku, seorang ekspatriat bisa membeli satu unit apartemen untuk ditinggali sendiri. Setelah perubahan aturan, jendela itu menyempit: pembelian lebih sering hanya diperbolehkan setelah bekerja dan membayar pajak di China selama beberapa tahun berturut-turut, biasanya lima tahun, dan dalam banyak kasus properti itu sendiri tidak boleh disewakan kembali selama jangka waktu tertentu. Aturan serupa juga berlaku di beberapa kota besar lain, termasuk Shanghai dan Shenzhen, meskipun detailnya bervariasi.

Untuk Hong Kong, Makau, dan Taiwan, regulasi mengikuti sistem masing-masing dan tidak dibahas di sini. Untuk ekspatriat yang tinggal kurang dari beberapa tahun, hasilnya praktis: pasar sewa jauh lebih relevan daripada pasar beli. Harga sewa di kota kelas satu seperti Shanghai, Beijing, atau Shenzhen tetap tinggi, dengan sewa satu kamar apartemen di pusat kota umumnya berada di kisaran 8.000 sampai 20.000 yuan per bulan, tergantung ukuran, lokasi, dan furnishing. Banyak ekspatriat memilih tinggal di kompleks serviced apartment, yang lebih mahal per bulan tetapi tidak memerlukan deposit besar dan tidak terikat pada kontrak satu atau dua tahun.

Kalau kamu datang untuk misi kerja yang waktunya jelas, misalnya dua atau tiga tahun, menyewa hampir selalu lebih masuk akal. Kalau kamu berniat tinggal jangka panjang, memiliki pekerjaan yang stabil, dan siap mengurus hukou atau izin khusus, membeli bisa menjadi pilihan, tetapi perlu diperhitungkan sebagai langkah administratif yang serius, bukan sekadar keputusan finansial. Pada akhirnya, sistem perumahan China adalah refleksi negara itu sendiri: ambisius, terkontrol, dan sangat tidak cocok untuk jawaban singkat.