Sistema Abitativo della Cina

Su internet, la voce torna a farsi sentire: la Cina regalerebbe case a tutta la popolazione. Un dato, però, è reale: circa il 90% delle famiglie urbane nella Repubblica Popolare Cinese possiede la propria abitazione. A prima vista, sembra il sogno socialista diventato realtà. La risposta breve, però, è: no, la Cina non regala case. Chi prova a comprarne una si imbatte in uno dei mercati immobiliari più cari, complessi e, per chi viene da fuori, spesso contraddittori al mondo.

Per capire come un paese con un'origine comunista sia arrivato a un tasso di proprietà così alto senza regalare nulla, bisogna guardare a quello che è successo dietro le quinte negli ultimi decenni, e perché oggi il sistema scricchiola in più punti.

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La proprietà della casa in Cina: diritti d'uso di 70 anni

Al centro del modello cinese c'è il concetto di chLJnquán (产权), che di solito si traduce come "diritto di proprietà". Quando compri un appartamento in Cina, in realtà non acquisti il terreno sotto di esso. Compri un diritto d'uso del suolo, e quel diritto viene concesso per un periodo fisso di 70 anni. L'edificio è tuo. Il lotto su cui sorge ti appartiene solo per un tempo limitato. Quando i 70 anni scadono, il diritto d'uso viene di norma rinnovato, a volte con un piccolo pagamento, a volte gratis. Finché sei in vita, l'appartamento funziona quasi come una proprietà vera: puoi venderlo, affittarlo, lasciarlo in eredità o regalarlo.

Per capire da dove arrivi quel tasso di proprietà del 90%, bisogna tornare alle riforme economiche avviate nel 1978. Prima di allora, vigeva il sistema danwei (单位): l'impresa statale in cui lavoravi non ti dava soltanto un posto di lavoro, ti dava anche una casa. L'affitto era simbolico, la libertà personale quasi nulla e lo spazio, ridotto al minimo.

La spinta vera è arrivata negli anni Novanta. Il governo cinese ha privatizzato in massa il patrimonio immobiliare pubblico e ha permesso ai lavoratori di comprare gli appartamenti in cui già vivevano a prezzi molto bassi. È stato un trasferimento massiccio di edilizia pubblica nelle mani dei privati. Gli inquilini sono diventati proprietari dall'oggi al domani. Quella generazione è quella che oggi sostiene la famosa cifra del 90%. Per i cinesi più giovani, invece, quella porta è chiusa da tempo: comprano in un mercato molto più caro, oppure restano per sempre in affitto.

Il sistema Hukou e il suo impatto sulla casa

Quel tasso di proprietà del 90%, però, racconta solo metà della storia. L'altra metà sta nell'hūkòu (户口), il registro delle famiglie cinese. Ogni cittadino viene assegnato, alla nascita, a una città o a un villaggio. Se vuoi vivere, lavorare o comprare casa in un'altra città, ti serve un hukou locale, e non è facile ottenerlo.

Questo ha conseguenze concrete sull'abitazione. L'accesso all'edilizia sociale, ai crediti agevolati e a gran parte dei sussidi statali è legato, quasi sempre, all'hukou del luogo. Chi non ce l'ha può, in teoria, comprare, ma resta fuori dalla maggior parte dei programmi. Il risultato: il tasso di proprietà urbana misura soprattutto chi era già registrato in città, non i milioni di persone arrivate dopo.

Secondo le stime del National Bureau of Statistics, in Cina vivono in modo stabile circa 290 milioni di lavoratori migranti (míngōng, 民工) in città che non sono quelle di origine. Per loro, la proprietà nella città di destinazione è spesso irraggiungibile: prezzi troppo alti, niente hukou, niente sussidi. Molti affittano in modo informale, a volte in alloggi condivisi ai margini delle zone industriali. Il sistema crea così una seconda fascia, in gran parte invisibile, nel mercato della casa, all'interno dello stesso paese.

Programmi di edilizia sociale nella RPC

Negli ultimi anni il governo cinese ha messo in piedi diversi programmi per rendere la casa più accessibile alle famiglie a reddito medio e basso. Tre concetti tornano con insistenza:

• Ānjì jiàshì fáng (经济适用房), la "casa economicamente accessibile". Appartamenti in proprietà con sussidio per nuclei a reddito medio, di norma con tetti di prezzo e limiti di metratura.
• Liánzū fáng (廉租房), la "casa in affitto a basso costo". Affitti finanziati dallo Stato per famiglie a basso reddito, con canoni ridotti e contratti a scadenza definita.
• Gòngyǒu chLJnquán (共有产权), la "proprietà condivisa". L'acquirente compra una quota dell'appartamento (per esempio il 70%) e lo Stato mantiene la parte restante. Al momento della vendita, la plusvalenza si divide nella stessa proporzione, riducendo il prezzo d'ingresso senza distorcere troppo il mercato.

In pratica, questi programmi hanno una portata reale, ma anche parecchia burocrazia. L'assegnazione passa di solito da liste d'attesa e sistemi a punti in cui contano l'hukou locale, il reddito e lo stato civile. Chi non ha un hukou in città finisce spesso fuori dal sistema. Inoltre, l'offerta varia molto da regione a regione: a Shenzhen o Pechino l'edilizia sociale è scarsa e molto contesa; nelle città più piccole, l'offerta è più generosa e la domanda più bassa.

Quello che nessuno di questi programmi è: una casa regalata. Persino ānjì jiàshì fáng va comprato o finanziato, e gòngyǒu chLJnquán lega l'acquirente a regole per decenni. È edilizia sussidiata, non assistenza sociale in stile occidentale.

La crisi immobiliare: 2020 a oggi

Il sistema abitativo cinese è sotto pressione enorme dal 2020. Il detonatore è stato il crac del gigante immobiliare Evergrande nel 2021, che con oltre 300 miliardi di dollari di debito è una delle aziende più indebitate della storia. Dietro di lui sono caduti altri grandi promotori come Country Garden, Sunac e Kaisa. Si è rotta la fiducia nelle vendite su carta, quei contratti in cui l'acquirente paga anni prima della consegna. Molti cantieri si sono fermati, e migliaia di famiglie hanno pagato per appartamenti che non sono mai stati finiti.

C'è un secondo sintomo, più antico e più visibile: le cosiddette ghost cities (广州, città vuote), grandi urbanizzazioni nuove che restano quasi deserte. He Keng, ex vicedirettore dell'Ufficio Nazionale di Statistica, ha parlato già anni fa di decine di milioni di case sfitte, abbastanza in teoria da ospitare l'intera popolazione cinese. Stime recenti indicano una forchetta di 6.000-7.000 miliardi di metri quadrati di superficie residenziale non utilizzata. Gli appartamenti esistono, ma nessuno vuole o può comprarli.

Il governo ha reagito, anche se con prudenza. A partire dal 2024 è entrata in funzione la cosiddetta "lista bianca" (白名单, báimíngdān): le banche devono finanziare in via preferenziale i progetti incompiuti che hanno senso di essere portati a termine. Allo stesso tempo, si stanno riconvertendo edifici commerciali vuoti in alloggi, e diverse grandi città hanno allentato i requisiti per comprare. Un intervento in stile occidentale, con salvataggio esplicito dei grandi promotori, finora non c'è stato.

Il risultato è un'immagine spaccata: sulla carta, la maggior parte dei cinesi è proprietaria; allo stesso tempo, ci sono volumi record di case sfitte, i prezzi nelle grandi città continuano a salire e le famiglie destinano una quota enorme del proprio reddito a un tetto. Il modello cinese della casa non è il sogno della proprietà garantita dallo Stato, né un mercato libero classico. È un compromesso molto cinese, e in questo momento sta tremando.

Comprare vs affittare per stranieri in Cina

Per chi viene dall'estero e pensa di vivere a lungo in Cina, la situazione è poco intuitiva. In linea di principio, i cittadini stranieri con un permesso di soggiorno valido (di norma un visto di lavoro o un residence permit) possono comprare un'abitazione per nucleo familiare per uso proprio dal 2015, nella maggior parte delle province, senza un minimo di anni di permanenza. Il requisito abituale è un permesso di soggiorno di almeno un anno.

Quello che rende l'acquisto poco attraente non sono tanto le regole, ma tre punti pratici:

• Senza hukou, niente sussidi. Senza registrazione locale, non accedi ai programmi sociali, ai crediti agevolati né a molte scuole pubbliche legate al domicilio.
• Anticipi alti e tempi lunghi. Il famoso anticipo del 30% si applica di solito anche agli stranieri, e spesso ci sono limiti alla rivendita o all'affitto dell'immobile.
• Rivendere è complicato. Se lasci il paese, di norma serve nominare eredi cinesi o vendere l'appartamento con sconti importanti. Nelle regioni in cui il governo vuole raffreddare il mercato, gli stranieri possono essere esclusi direttamente dalla compravendita.

Per la maggior parte di expat, studenti e persone con soggiorni più brevi, affittare resta quindi l'opzione realistica. I mercati dell'affitto a Shanghai, Pechino, Shenzhen o Hangzhou sono cari, ma trasparenti: le offerte senza commissione su piattaforme come Ziroom (自如) o Lianjia (链家) sono ormai la norma. I contratti di solito sono di un anno, la cauzione va da uno a tre mesi d'affitto, e le spese extra sono basse, perché riscaldamento e acqua calda sono gestiti in modo centralizzato dall'amministrazione del palazzo.

In sintesi: se vuoi restare in Cina a lungo, hai un contratto locale e disponi del capitale iniziale, puoi comprare. Se preferisci mantenere la flessibilità, affitti, e ti risparmi il ballo burocratico dell'hukou, le norme sull'eredità e la rivendita futura.