중국 주택 시스템

온라인에서는 중국이 국민 전체에게 집을 무료로 나눠준다는 소문이 반복적으로 돌아다닙니다. 단 하나, 진짜 수치가 있긴 합니다. 중화인민공화국 도시 가구의 약 90%가 자기 집을 소유하고 있다는 사실입니다. 얼핏 들으면 사회주의적 꿈이 실현된 것처럼 들립니다. 짧은 답은 이렇습니다. 아니요, 중국은 집을 무료로 나누어주지 않습니다. 중국에서 부동산을 사려는 사람은 세계에서 가장 비싸고 복잡하며, 외부인에게는 종종 모순적으로 보이는 주택 시장 중 하나와 마주치게 됩니다.

공산주의적 기원을 가진 나라가 실제로는 아무것도 "나누어주지 않고" 어떻게 이토록 높은 자가 보유율에 도달했는지 이해하려면, 지난 수십 년 동안 무대 뒤에서 무슨 일이 있었는지, 그리고 그 시스템이 지금 왜 삐걱거리고 있는지를 살펴봐야 합니다.

중국 주택 소유: 70년 사용권

중국식 모델의 핵심에는 차취안(chǎnquán, 产权)이라는 개념이 있습니다. 보통 "재산권"으로 번역되죠. 중국에서 아파트를 사면, 그 아래의 토지 자체를 소유하는 것은 아닙니다. 여러분이 사는 것은 토지에 대한 사용권이며, 이 권리는 70년이라는 정해진 기간 동안 부여됩니다. 건물은 여러분 것입니다. 다만 그 건물이 서 있는 부지는 한정된 시간 동안만 여러분의 것이고, 70년이 만료되면 사용권은 보통 갱신됩니다. 갱신 수수료가 붙기도 하고, 무료로 되기도 합니다. 살아 있는 동안 아파트는 사실상 완전한 소유처럼 작동합니다. 팔 수도, 빌려줄 수도, 상속할 수도, 증여할 수도 있습니다.

이 90%라는 높은 자가 보유율이 어디서 나왔는지 이해하려면 1978년에 시작된 경제개혁까지 거슬러 올라가야 합니다. 그 이전에는 단웨이(danwei, 单位) 시스템이 작동했습니다. 일하던 국영기업이 일자리만 제공한 것이 아니라, 집까지 제공했습니다. 집세는 명목적이었고, 개인의 자유는 거의 없었으며, 공간 자체가 매우 좁았습니다.

진짜 변화는 1990년대에 일어났습니다. 중국 정부는 국영주택을 대규모로 민영화하고, 노동자들이 이미 살던 아파트를 매우 낮은 가격에 매입할 수 있도록 허용했습니다. 국가 자산이 민간으로 대량 이전된 것입니다. 세입자였던 사람들이 하룻밤 사이에 집주인이 되었습니다. 오늘날 유명한 90% 수치를 떠받치고 있는 것이 바로 그 세대입니다. 다만 젊은 세대에게는 그 문이 진작에 닫혔습니다.

후커우 시스템과 주택에 미치는 영향

오늘날 중국 주택 시장은 그 어디서도 쉽게 찾아보기 힘든 혼합 형태입니다. 완전히 공공이지도, 완전히 사적이지도 않습니다. 세 개의 큰 층으로 나뉘고, 각각의 층이 보이지 않는 네 번째 층 — 여러분이 공식적으로 어디에 속하는지를 결정하는 후커우(hukou, 户口)라는 호적 등록 — 과 맞물려 돌아갑니다.

맨 위에는 상업 시장이 있습니다. 상류 중산층과 부유층이 움직이는 시장이죠. 상하이, 베이징, 선전 등 일부 도시의 제곱미터당 가격은 뉴욕이나 런던이 거의 합리적으로 보일 정도로 치솟아 있습니다.

그 아래에 저렴한 주택 프로그램이 저소득 가구를 대상으로 운영됩니다. 다만 "저렴한"이라는 단어는 오해의 소지가 있습니다. 매수자는 여전히 저축, 대출 접근권, 빡빡한 자격 심사를 통과해야 합니다.

그리고 그 아래에 후커우라는 장벽이 놓여 있습니다. 표면적인 분석들이 잘 다루지 않는 부분이죠. 대부분의 국가 지원을 받으려면, 살고 있는 도시의 도시 후커우가 있어야 합니다. 중국 농민공(농촌에서 도시로 일하러 온 노동자) 인구는 보통 약 2억 9,000만 명 수준으로 추산됩니다. 여러분이 그중 한 명이고, 시골을 떠나 도시에서 일하고 있다면, 서류상으로는 자기 나라 안의 외국인인 셈입니다. 적절한 후커우가 없으면 사회주택 시스템은 여러분을 아예 보지 않습니다. 출생지와 한 사람을 묶어두는 그 등록이 동시에 보조 주택, 지방 공립학교, 그리고 도시 차원의 많은 복지를 차단합니다.

중국의 사회주택 정책

중국에 실제로 사회주택 시스템이 있긴 합니다. 단지 소문만큼 후한 것은 아니고, 자주 바뀌는 도시별 프로그램으로 잘게 쪼개져 있죠. 가장 중요한 세 가지 범주가 있습니다.

안지 쟈스 팡(Ānjì jiàshì fáng, 经济适用房), 즉 "경제적용주택"은 가장 흔한 보조금 형태의 소유 프로그램입니다. 개발사들이 정부 정한 가격 상한선 아래에 아파트를 짓고, 매수자는 시장 가격의 부분 할인을 받습니다. 함정이 있습니다. 이 주택은 호적부 등기상 별도의 제한 범주로 분류되며, 나중에 다시 팔 때 양도차익의 일정 부분이 정부로 돌아갑니다.

론주 팡(Liánzū fáng, 廉租房), 즉 "저가임대주택"은 최저소득 도시 가구를 대상으로 하는 공공임대 단계입니다. 임대료는 크게 보조되며, 경우에 따라서는 명목적인 수준에 가깝습니다. 이 프로그램은 지방 단위로 운영되고, 대기자가 많으며, 물량은 자격을 갖는 사람 수에 비해 적습니다.

공요우 차취안(Gòngyǒu chǎnquán, 共有产权), 즉 "공유소유"는 더 최근에 등장한 제도입니다. 매수자와 국가 주체가 같은 아파트를 함께 소유하며, 보통 50대 50 또는 70대 30 비율로 나뉩니다. 매수자는 자기 몫만 선불로 내고 아파트 전체에서 살지만, 팔 때 정부는 매각가에서 자기 비율을 가져갑니다. 사실상 임대와 완전 소유의 중간 지대입니다.

이 세 프로그램 중 어느 것도 공짜는 아닙니다. 세 가지 모두 저축, 안정적 소득, 서류 절차, 그리고 대부분의 도시에서는 적절한 후커우를 요구합니다.

부동산 위기: 2020년 이후

이 주택 시스템이 계획적인 무상 분배가 아니라는 가장 분명한 징후는 어쩌면 2020년 이후 쌓여온 이른바 "유령 도시"와 미완성 단지들일 겁니다. 흔히 인용되는 추정에 따르면, 중국의 미판매·공실 주택 물량은 약 60억~70억 제곱미터 수준입니다. 지도 없이 상상하기 어려운 규모의 수치입니다.

이 잉여는 벽돌과 콘크리트가 가족의 금고가 된 경제의 부산물입니다. 주식시장이 변동성이 크고 다른 투자 통로가 제한적이었기 때문에, 중국 가구는 저축을 부동산에 쏟아부었습니다. 살 계획조차 없는 아파트를 사 두는 경우도 많았습니다. 그 결과 밖에서 보는 역설이 생겼습니다. 한쪽 구역은 어두운 창문만 가득한 스카이라인이고, 다른 한쪽에서는 그 도시의 평균 급여를 받는 가족이 가장 작은 투룸도买不起(사실상 매입 불가)인 상황입니다.

에버그란데는 한때 중국 최대의 개발사였고, 가장 먼저 큰 이름을 달던 회사가 무너진 곳이었습니다. 2023년 구조조정안이 나왔을 때, 회사는 약 3,000억 미국 달러의 부채 위에 수십만 채의 선분양 미완성 아파트를 안고 있었습니다. 컨트리 가든도 2023년에 지급 위기를 맞았고, 그밖에 여러 대형 개발사들이 디폴트에 근접하거나 실제로 디폴트를 선언했습니다. 충격은 재무 쪽에만 그치지 않습니다. 전국各处에서, 몇 년 전에 이미 돈을 내고 계약한 매수자들은 여전히 비계가 절반만 둘러진 건물의 열쇠를 기다리고 있습니다.

정부는 천천히, 그러나 꾸준히 연착륙을 시도해 왔습니다. 최근 조치에는 미완성 단지를 신규 은행融资 대상으로 묶는 "화이트리스트", 그리고 대도시에서 동난 상업용 건물을 청년 노동자용 임대주택으로 전환하는 시범 사업이 포함됩니다. 공식 메시지는 바뀌었습니다. 이제는 짓는 것만으로는 충분하지 않습니다. 도시에서 일하는 사람들이 그 도시에서 살 수 있도록 만들어야 한다는 사실을 국가가 받아들인 것입니다.

외국인을 위한 사내 vs 월세

2010년대 대부분 기간 동안, 외국인이 중국에서 부동산을 사는 것은 사실상 매우 어려웠습니다. 일반적으로 최소 1년 이상 중국에 살고 일해야 했고, 매수 가능한 주택 유형 목록은 짧았으며, 초기 현금 요건이 가파랐습니다. 2023년, 베이징은 사실상 그 문을 더 꽁꽁 닫았습니다. 그 해부터 외국인 매수자는 중국 내 주거용 부동산을 일체 매입할 수 없게 되었는데, 그 근거는 주택 시장은 먼저 중국 거주자를 위한 것이라는 것이었습니다.

반면 월세 시장은 반대로 계속 움직여 왔습니다. 장기임대 아파트, 전문 임대인, 전용 임대 플랫폼이 1선 도시에서 빠르게 성장했고, 같은 동네의 월 Mortgage 비용과 비교해도 월세는 여전히 몇 분의 1 수준입니다. 장기 체류 외국인, 유학생, 몇 년짜리 파견자 모두에게, 월세는 이제 기본값이고, 대부분의 경우 사실상 유일하게 현실적인 선택입니다.

그렇다면 "무료 주택" 소문은 사실일까요? 아닙니다. 중국이 만들어 온 것은 그보다 더 묘하고 한 문장으로 요약하기 어려운 것입니다. 자기 집 소유가 사회적 기본값이면서도, 거기 도달하는 과정과 거기 머무는 과정이 70년 사용권, 호적 등록 제도, 소수의 보조 프로그램, 그리고 반년 넘게 무너지지도 붕괴하지도 않으며 서서히 수축해 온 부동산 시장이라는 네 가지로 빚어지는 나라. 90% 수치는 진짜입니다. 다만 "무료"라는 부분은 처음부터 거래 조건에 포함되어 있지 않았습니다.